울란바타르 아파트 구매 시 반드시 확인해야 할 사항들
(다음의 내용은 itoim에서 나온 기사를 번역한 내용입니다.)
최근 몇 년간 몽골에서 아파트 분양을 빙자한 사기 범죄가 급증하며 피해 규모가 심각한 수준에 이르고 있다. 통계에 따르면 2019년 168건에 불과했던 관련 범죄가 2025년에는 1,000건을 넘어섰으며, 누적 피해액은 2,160억 투그릭에 달한다. 특히 2025년 한 해만 1,043억 투그릭의 피해가 발생해 역대 최고치를 기록했다.
법적 환경의 변화
이 같은 상황에 대응해 토지법 개정안과 함께 부동산 권리 국가 등록에 관한 법률 개정도 추진되고 있다. 개정안이 시행되면 공사가 완료되지 않은 아파트 각 호실에도 주소가 부여되고 개별 등록이 이루어진다. 각 호실별로 ‘개인 파일’이 개설되어 관련 정보가 공개되며, 시민들이 구매 전에 해당 아파트 정보를 직접 조회할 수 있게 된다. 건물 등록, 토지 정보, 주소 체계 간의 연계도 강화되고, 소유권 보장도 한층 공고해질 전망이다. 이러한 변화는 시장 투명성을 높이고 분쟁을 줄이며 건설사의 책임을 강화하는 중요한 조치로 평가된다.
주요 사기 수법
시민들이 피해를 입는 대표적인 사례는 다음과 같다.
- 건설사가 ‘저렴한 선분양’을 내세워 계약금을 받은 뒤 공사를 중단하는 경우
- 아파트가 완공되지 않거나 아예 착공조차 되지 않는 경우
- 대금을 전액 납부했음에도 소유권 증서 발급이 지연되는 경우
- 한 호실의 권리를 여러 명에게 중복 판매하는 경우
- 임차한 아파트를 타인에게 전매하거나 재임대하는 경우
지난 6년간 이 같은 유형의 범죄가 2,365건 접수되었으며, 피해 시민은 4,000명을 넘어선다.
정부 정보 시스템, 활용은 여전히 어려워
정부는 시민 보호를 위해 여러 온라인 시스템을 구축해 운영 중이다.
- ebarilga.ub.gov.mn – 건축 허가 및 계획 정보
- gazar.gov.mn – 토지 권리 및 계획 정보
- shilen.gov.mn – 토지 분양 및 이전 현황 공개 정보
그러나 이들 시스템은 일반 이용자가 이해하기 어렵고 검색이 불편하며, 아직 대중에게 널리 알려지지 않은 실정이다. 일부 시스템은 기관명이나 등록번호로만 검색이 가능해 일반 시민에게는 사실상 접근 장벽이 높다.
구매 전 반드시 확인해야 할 사항
아파트 구매는 일생에 몇 번 없는 고액의 중요한 결정인 만큼 아래 사항들을 반드시 점검해야 한다.
소유권 확인: 계약서를 작성했다고 해서 곧바로 소유권이 발생하는 것이 아니다. 반드시 국가 등록을 마치고 증서가 발급된 이후에야 소유권이 인정된다.
건축 허가 및 토지 권리 확인: 해당 건설사가 해당 토지에 건물을 지을 권리와 허가를 보유하고 있는지 반드시 확인해야 한다.
온라인 시스템 활용: E-Mongolia 및 관련 사이트를 통해 아파트·토지·건설사 정보를 현장에서 직접 조회하고, 건설사의 기존 사업 실적과 재정 상태, 채무 여부, 담보 설정 여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
증서 및 공문서 확인: 위조 서류 피해를 예방하기 위해 공식 채널을 통해 서류의 진위 여부를 확인해야 한다.
전대 사기 주의: 임차인이 아파트를 제3자에게 전매하거나 재임대하는 사기가 빈번하게 발생하고 있으므로 반드시 실소유주와 직접 거래해야 한다.
재정 리스크 주의: 자신의 아파트를 담보로 고금리 대출을 받아 차익을 노리는 행위는 이중 피해로 이어질 수 있다.
추가 유의사항: “거의 다 됐다”, “곧 입주할 수 있다”는 구두 설명만 믿어서는 안 된다. 건물이 실제로 국가 준공 검사를 통과했는지 확인하고, 외관상 완공된 것처럼 보여도 상하수도·전기·엘리베이터 등 내부 기반 시설이 완비되어 있는지 반드시 점검해야 한다. 또한 계약금을 100% 선납하는 방식은 피하고 공사 진행 단계에 맞춰 분할 납부하는 것이 바람직하다. “마지막 한 호실만 남았다”는 압박에 휘둘리지 않도록 주의해야 한다.
아파트 분양 사기는 단순한 개인 문제가 아니라 법적 규제, 정부 감독, 정보 공개 수준과 직결된 사회적 문제로 자리잡았다. 법 제도 개선이 진행 중이지만, 시민 스스로 정보를 갖추고 경계를 늦추지 않는 것이 여전히 가장 확실한 자기 보호 수단이다. 아파트 구매 시 막연한 신뢰 대신 검증된 정보를 바탕으로 결정을 내리는 것이 수억 투그릭에 달하는 피해를 막는 첫걸음이다.
